Andelsboligforeninger mister værdier for millioner uden ny lov

I Sønderborg sidder Erwin Andersen i sin andelsbolig. Med udsigt til indsejlingen og slottet samt et godt fællesskab, er der næppe noget bedre sted at tilbringe sit otium. Men Erwins blik er rettet mod København og i særdeleshed mod politikerne på Christiansborg, hvor der sidste år endelig lå et lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger klar.

Men lovforslaget er strandet og derfor er bekymringerne hos de sønderjyske andelshavere vokset det seneste års tid i takt med den stigende inflation. Koblingen af den manglende lovgivning og det stigende prisindeks kan nemlig betyde en gældsbombe under den lille forening. Allerede nu har inflationen kostet de 18 andelshavere en forøgelse af gælden på fire millioner kroner.   

- Vi havde håbet, at de vedtog loven sidste år, men i det mindste, at de vedtager den her i 2023, så vi kan bruge en indekseret værdi i 2024. Hvis ikke det bliver vedtaget, så får vi et problem med priserne og lånene. Vi har tre lejligheder til salg nu, og dem der sælger, får ikke det rigtige beløb med. De bliver faktisk snydt, siger Erwin Andersen.

Gælden vokser
Den del vender vi tilbage til, for loven om værdiansættelse af andelsboliger, som Erwin og andre foreninger venter på, skulle sørge for at finde en erstatning for de offentlige vurderinger af andelsboliger, som ikke længere bliver lavet. Her var blandt andet lagt op til at de seneste vurderinger - fra 2012 - kunne indeksreguleres. Dermed ville værdien af andelsboliger, der bruger den offentlige vurdering kunne stige eller falde i takt med inflationen og de almindelige priser.
Men som det er nu, så er de offentlige vurderinger på andelsboligforeningernes ejendomme fastlåste til et mere end ti år gammelt niveau.

Og det er jo som det er. Det er ikke fordi Erwin og de andre i foreningen, har det store behov for at priserne og værdien af boligerne stiger. Også fordi de fleste bliver boende. Altså lige bortset fra at der - lige i denne tid - sker en naturlig udskiftning i to af boligerne, hvor beboerne blev henholdsvis 92 og 96 år.
Men sagen er, at foreningen er fra 1996. Og som de fleste andelsboligforeninger, der blev opført fra begyndelsen af 1980’erne og frem til begyndelsen af 00’erne, så er de opført med offentlig støtte, hvor der var krav om finansiering med såkaldte indekslån. Det betyder at kursen på lånene stiger og falder med det generelle prisindeks, så obligationerne bag lige nu ligger i kurs 144.
Og det er det der betyder at gælden i kroner og øre - alene på grund af den høje inflation - er steget med fire millioner kroner.

- Hvis vi kan indeksregulere den offentlige vurdering, så er håbet, at stigningen i værdien af ejendommen, kan gå op i forhold til vores indekslån. Psykologisk betyder det rigtig meget. Hvis vi skal indfri vores indekslån nu, så kommer der fire millioner oveni gælden og det er psykisk hårdt, siger Erwin Andersen.

Han fortsætter:
- Vi har 28 år tilbage på indekslånene - de er 50-årige - og man skulle aldrig have taget dem. Men der var en støttemulighed dengang. Nu håber vi bare at loven kan blive vedtaget, så de ikke rammer så hårdt, siger han.

Foreningen i Sønderborg er dog langt fra alene.
ABF har talt med flere andelsboligforeninger, der er i en lignende situation og for de mindre foreninger med under 20 andele, betyder den voksende inflationsgæld fra indekslånene, at en gennemsnitlig forening nu skylder 4-5 millioner kroner ekstra. Og det betyder en hel del for andelsværdierne, der falder på grund af indeksgælden og ikke kan stige, før loven vedtages,.

Falder i værdi
Men det er ikke kun de indekslånsfinansierede foreninger der mister penge, når de bruger den mere end ti år gamle offentlige vurdering.

Rasmus C. Pedersen er andelshaver i A/B Nyløkkevej i Malling udenfor Århus. Her har de også holdt fast i den offentlige vurdering. Det skyldes både at de ikke har lyst til at betale for en vurdering, da der kun sjældent sælges boliger, men også fordi de i foreningen har et ønske om, at andelsboligerne skal have en pris, hvor alle kan være med.

- Vurderingen skal ikke være højere - idéen med andelsboligen er jo, at man kan købe en bolig til en billig pris - men man skal heller ikke tabe penge. Derfor ville det være godt, hvis man kunne indeksere den offentlige vurdering, siger Rasmus C. Pedersen.

Her henviser han til at den stillestående offentlige vurdering fra 2012 - samt stigende inflation og priser, der betyder at boligerne teknisk set falder i værdi, og at det nu er så grelt, at en ejerbolig i området, der svarer til Rasmus C. Pedersens andelsbolig, vil koste i omegnen af halvanden gang så meget.

- Der er meget usikkerhed om, hvad der skal ske. Nu har vi ventet i ti år på en erstatning for de droppede offentlige vurderinger. Vi venter stadig på loven - og vi beholder den offentlige vurdering - men vi vil gerne kunne nettoprisindeksere, siger han og påpeger at de er 12 boliger i foreningen, med et salg ca. engang hvert ottende år.

- Sidste år blev der solgt to på et år og det var helt vildt, men folk bliver boende, når de først er kommer hertil, siger han.

Hvis I ville have en pris på andelsboligerne, der følger inflation og generelle prisstigninger, så kunne I vel bare få en valuarvurdering?

- Vi vil helst ikke have en valuar. Så sidder vi med en udgift på omkring 20.000 kroner om året for evigt, hvilket vi gerne vil undgå, siger Rasmus C. Pedersen, der understreger, at det ikke giver mening for dem med sådan en udgift.

De samme toner lyder i øvrigt fra Erwin Andersen i Sønderborg.

- Vi synes, at en valuarvurdering bliver for høj. Vi har haft en ude og kigge og havde det oppe på generalforsamlingen, hvor vi lagde muligheden frem. Vi har dog holdt fast i den offentlige vurdering. De har jo også talt om den her lov nogle gange og vi håber jo på at få en ensretning, uden vi skal have en valuar. Det har de måske i København, men sådan er det ikke her i det mørke Jylland, siger han.