Debat: Andelsboligen rummer løsningen på boligmarkedets problemer

Indlægget her har været bragt på Altinget den 30. august 2023 og er ABF's respons på et indlæg fra Mette Lis Andersen og Jes Møller fra hhv. Arkitektskolen i København og Dansk Byplanlaboratorium.

Er andelsboligen død? Det indtryk får man ofte, når debatten falder på den helt særlige danske private ejerform. Senest i Altinget, hvor formændene for så vigtige institutioner som Arkitektskolen i København og Byplanlaboratoriet, Mette Lis Andersen og Jes Møller, mener, at andelsboligen skal genindføres som et væsentligt element på det danske boligmarked. 
 
Lad mig begynde med at besvare spørgsmålet:  - Nej! Andelsboligen (og andelstanken) er bestemt ikke død. Tværtimod er andelsboligen stadig enormt populær - eksempelvis som bofællesskaber.  

Men der er udfordringer, som skal tages hånd om. Andelsboligen er faktisk den ideelle boligform ift. til at skabe gode og harmoniske boligområder, hvor man kærer sig om hinanden og hvor man ikke bare er ligeglad med sit hjem og område.  
Det er vægtige ord, der er værd at hæfte sig ved, når det kommer fra to eksperter, der gennem en årrække har haft ”fingrene i bolledejen”, når det kommer til byudvikling.

Valuarvurderinger
Der hvor debattørerne så påpeger, at der er problemer, er i ift. valuarvurderingerne der, ”belaster med høje priser”, og deraf følgende dårligere lånevilkår. Det har jeg hørt før, og ofte baserer det sig på anekdotisk bevisførelse. Fakta siger nemlig noget lidt andet.

For det første, er valuarvurderingerne primært et ”Hovedstadsfænomen”. Udenfor Hovedstadsområdet er det nemlig kun godt 25 % af andelsboligforeningerne, der benytter sig af en valuarvurdering. Og halvdelen af landet andelsboliger ligger ikke i København. At man bruger valuarvurderinger, er forståeligt nok, da det - på grund af sendrægtighed hos lovgiverne - er den eneste metode, hvor værdierne ikke står bomstille. Det er problematisk hvis der ingen prisudvikling er, da inflationen så betyder, at andelsboliger, der ikke valuarvurderes, reelt set falder i værdi. Derudover falder incitamentet til at vedligeholde boligerne.

Når det er sagt, så er eksorbitant høje valuarvurderinger en ofte fremsat myte. De nyeste tal viser, at for de valuarvurderede andelsboliger, ligger den gennemsnitlige m2-pris i København på mindre end 27.000 kr., mens den for ejerboliger ligger på ca. 57.000 kr.

Der er stadig (for) stor frihed for valuarer, men skærpede krav de senere år betyder, at de oftere rammer et fornuftigt leje. Men der kan skærpes endnu mere, så forskellene valuarerne imellem bliver endnu mindre.

Finansiering er hovedproblemet
Det er blevet for svært at finansiere byggeriet af en andelsboligforening og det er svært at låne til at købe et andelsbevis.

Meget få kan få lån til køb af andelsboliger medmindre man er i en situation, hvor forældre vil finansiere eller man i forvejen har midlerne.
Så her deler jeg debattørernes synspunkt: Det er blevet for svært at låne til køb af andelsbolig.
Andelshavere kan ikke benytte sig af - og beskytte sig med - realkreditlån, men må gå til banker og det grå lånemarked. Her mødes de med, høje krav til husstandsindkomster og gearingsfaktorer, der langt overstiger kravene til traditionelle ejerboligkøb.

Bankerne peger på rammerne og vejledning fra finanstilsynet som grunden. Eksempelvis det er et stort problem, at man som andelshaver bliver belastet af en fælles gæld i foreningen, som man i de fleste tilfælde ikke hæfter direkte for. Når man beregner en gældsfaktor, hvor andelen af ejendommens gæld regnes med til andelshavernes gæld, så bliver det i praksis en hindring for at man kan få et lån.

Og vil man, som politikerne i København ønsker, have bygget flere andelsboliger, skal der både stilles politiske krav til lokalplaner og forbedre finansieringsmulighederne, så der kan bygges og omdannes til flere andelsboliger.

Til gengæld vil andelsboligen så kunne løse en række af de ting som boligområdet kæmper med og efterspørger - nemlig (relativt) prisvenlige boliger med ejerskab, nærhed og fællesskab.

Andelsboliger - og flere af dem - er den åbenlyse vej ind på ejerboligmarkedet for flere, og således en uundværlig del af den samlede boligsektor.

At fremme andelsboligformen, er derfor det væsentligste tiltag, regeringen kan lave i deres kommende boligudspil.
Så der er brug for en håndsrækning til den private andelsbolig, hvis den igen skal blive et væsentligt element på det danske boligmarked.

---