Forandringer og forbedringer i boligen
En andelshaver har ret til at foretage forandringer i andelsboligen. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger inden, de iværksættes.
Ansvar og godkendelse
Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I de tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes. Det er andelshaveren, der har ansvar for at søge om tilladelser, men bestyrelsen skal samtykke i ansøgningen.
Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil medføre væsentlige gener for de øvrige andelshavere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden tre uger efter anmeldelsen. I så fald skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.
Inddragelse af naboen
Naboer skal give adgang til håndværkere, men det skal varsles med fire uger, ifølge ABF’s standardvedtægter. Vil naboen ikke give adgang, kan det være nødvendigt at varsle det seks uger før, der skal gives adgang i henhold til lejeloven.
Hvis der sker skader på naboens inventar i forbindelse med forandringer, vil det være andelshaver, der er ansvarlig, selvom en håndværker har forårsaget skaden. Andelshaver kan så gøre sit skadekrav gældende over for håndværkeren.
Fastsættelse af værdien af forbedringerne
Først fastsættes værdien til forbedringsudgiften på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført. Herefter fratrækkes eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Dette kaldes afskrivning. Det er op til den enkelte forening, hvilken procedure der følges for afskrivning.
Det er bestyrelsen, der er ansvarlig for at godkende den endelige pris for boligen inklusive afskrivninger. Det er dog op til den enkelte forening, om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, som værdiansætter forbedringerne. Det er en god idé at skrive det ind i vedtægterne, hvis foreningen bruger en vurderingsmand. I ABF’s standardvedtægter er det den alternative bestemmelse § 14, stk. 4.
ABF's retningslinjer for afskrivninger
Af ABF’s standardvedtægter fremgår det, at forbedringer afskrives i henhold til ABF´s forbedringskatalog og afskrivningskurver. Forbedringskatalog og afskrivningskurver kan ses i ABF-håndbogen 2022, bilag E6 og E7, og kan tilgås digitalt her på siden under Standarddokumenter.
Afvigelse fra retningslinjerne
Hvis en andelshaver ikke har passet godt på en forbedring, kan vedligeholdelsesstanden betyde, at der skal ske en yderligere afskrivning på forbedringen.
Hvis forbedringsarbejdet ikke er lovligt udført, fordi det fx er udført i strid med byggelovgivningen, skal du se bort fra forbedringen eller foretage et fradrag for omkostningerne ved at lovliggøre de foretagne forbedringer.
Værdi af eget arbejde
Når værdien af boligens forbedringer skal opgøres, kan du som andelshaver medregne det arbejde, som du selv har udført.
ABF fastsætter timesatser for værdien af eget arbejde og regulerer dem på baggrund af Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger.
I 2024 udgør den vejledende timesats for eget arbejde:
- 232 kr/time i København
- 206 kr/time for resten af landet.
Som andelshaver er du berettiget til at få værdien af eget arbejde betalt, hvis arbejdet er håndværksmæssigt korrekt udført.
Find oversigten over vejledende timesatser for prisfastsættelsen af eget arbejde under Standarddokumenter og under dokumenter i forbindelse med overdragelse.
