Overdragelsesproceduren

Hvad er en overdragelse?

Ofte bruges betegnelsen 'at købe' en andelsbolig, men reelt køber man ikke noget; man får overdraget en andel af foreningens formue mod betaling af andelens værdi på det pågældende tidspunkt. Ved overdragelse af andelen får man samtidig brugsret til en specifik bolig i foreningen.

Overdragelsesproceduren kan typisk deles op i tre faser:

Fase 1: oplysninger om boligen

Køber har krav på at få udleveret følgende oplysninger fra sælger (eller foreningen):

• Specificeret salgsopstilling med information om forbedringer og evt. tilpasset inventar og løsøre
• Foreningens vedtægter
• Energimærke
• Seneste årsrapport
• Budget for det kommende år
• Referat fra senest afholdte ordinære generalforsamling og evt. senere ekstraordinære generalforsamling
• Vedligeholdelsesplan, hvis foreningen har en sådan
• Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen
• Nøgleoplysningsskema for den aktuelle bolig, der er til salg.

Hvis en ejendomsmægler er tilknyttet en handel, skal sælger redegøre for følgende oplysninger, hvis årsrapporten ikke indeholder dem:

• Ejendommens areal og værdi
• Oplysninger om foreningens lån (eks. hovedstol, rentesats, restløbetid, restgæld og kurs)
• Det, som andelshaveren hæfter for af foreningens prioritetsgæld og andre lån
• Foreningens forsikringsforhold
• Specifikation af andelsværdier og hensættelser til kommende års vedligeholdelse
• Om der er verserende retssager i foreningen.

Som køber bør man også efterspørge:

• Oplysning om, hvorvidt der er planlagt større vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder i foreningen
• Husorden og/eller andet materiale, som fortæller om foreningens regler

El- & vvs-tjek skal kun foreligge, hvis det er et krav efter foreningens vedtægt, ellers er det frivilligt.

Det er ikke nødvendigt at udarbejde en tilstandsrapport.

Fase 2: køb

Ved salg hvor en mægler er involveret, færdiggør mægleren overdragelsesaftalen, når der er en konkret køber på banen. Bliver en bolig solgt uden mægler, er det foreningen, der udfylder overdragelsesaftalen.

Foreningens bestyrelse skal formelt godkende køber. Herefter indbetaler køber købesummen til foreningens konto. Køber må ikke indbetale købesummen direkte til sælger.

Hvis overdragelsesaftalen bliver indgået senere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber deponere købesummen eller stille bankgaranti herfor senest fem dage efter, at aftalen er indgået.

Foreningen udbetaler det resterende beløb til sælger med fradrag af eventuelle skyldige beløb til foreningen eller andre kreditorer, som har taget pant/udlæg i andelen.

Fase 3: overdragelse af boligen

Sælger skal aflevere boligen i ryddelig og mangelfri stand.

Foreningen tilbageholder et beløb til dækning af evt. fejl/mangler ved boligen, indtil det er afklaret, hvem der skal stå for udbedringen.

Brug af mægler

En ejendomsmæglers funktion er at bistå sælger gennem salgsprocessen – lige fra at prissætte boligen til at finde en køber og gennemføre handlen. Ejendomsmægleren er som udgangspunkt rådgiver for sælger.

Det er sælger, som indgår aftale med ejendomsmægleren om at sælge boligen, ikke andelsboligforeningen.

Når ejendomsmægleren har modtaget foreningens dokumenter, fremsender mægleren typisk et andelsboligskema med supplerende spørgsmål om foreningen til besvarelse hos bestyrelsen. Ejendomsmægleren bør alene markere de spørgsmål, som mægleren ikke selv kan finde svar på eller som fremstår uklare i foreningens dokumenter.

Hvis du benytter en ejendomsmægler til at sælge din bolig, skal du være opmærksom på, at du som sælger skal kunne fremvise et energimærke på ejendommen. Det skyldes, at ejendomsmægleren har pligt til at synliggøre energimærket i forbindelse med annoncering eller anden markedsføring af boligen

Krav til mægler

Ejendomsmægleren skal ifølge lov om omsætning af fast ejendom leve op til følgende krav:

• Mægler skal give uvildig rådgivning
• Mægler skal gøre opmærksom på, om firmaet helt eller delvist er ejet af en bank, forsikringsselskab eller lign., eller hvis han sælger finansielle ydelser
• Mægler må ikke stille krav om, at hans samarbejdspartnere (eks. forsikringsselskab, bank, byggesagkyndig eller lign.) skal anvendes
• Mægler skal oplyse om provision
• Mægler skal oplyse om, hvorvidt der foreligger energimærke på boligen.
  
  

Mæglers salær

Ejendomsmæglerens salær må ikke fremgå af den samlede overdragelsessum.

Foreningen skal være opmærksom på, om ejendomsmægleren har tilføjet en såkaldt 'transport' i salgspapirerne. Transporten betyder, at foreningen har ansvaret for at overføre sælgers skyldige beløb (salæret) til ejendomsmægleren. Det er vigtigt, at bestyrelsen respekterer transporten, da bestyrelsen ellers vil blive erstatningsansvarlig overfor mægler. 

Lovgivning om overdragelse

Den overordnede lov, som regulerer andelsboliger og andre bofællesskaber.

Kapitel 1, 1A, 2 og 5 regulerer forholdene på andelsboligområdet. I bestemmelserne finder du information om, hvordan andelsboligforeningens ejendom skal værdifastsættes og de regler, som anvendes ved udregning af prisen på de enkelte andelsboliger. Derudover finder du bl.a. de betingelser, der skal være opfyldt ved overdragelse af andelsbolig.

Retningslinjer for, hvordan andelsboligforeningsloven skal fortolkes.

Retningslinjer for, hvordan bestemmelserne om prisfastsættelse af andelsværdien i lov om andelsboligforeninger skal anvendes.

Regulerer andelsboliger opført med offentlig støtte. Kapitel 11 indeholder bestemmelser om byggeskadefonden, mens 11A og 11B indeholder bestemmelser vedrørende støttede og ustøttede private andelsboligforeninger.

Lovgivning om ejendomsmæglers pligter ved overdragelse