Andelsværdiberegning
For at beregne, hvor meget en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, er værd, skal man bruge andelsboligforeningslovens § 5. Dermed kan man også finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge § 5 skal man bruge ét af disse fire principper:
A) Anskaffelsesprisen
Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.
Gælden opgøres til pantebrevsrestgælden. For indekslån gælder, at de opgøres til den nominelt indekserede pantebrevsrestgæld.
Andelsboligforeninger, der stiftes efter den 1. juli 2013 ved erhvervelse af en udlejningsejendom, kan i en periode på to år efter foreningens stiftelse alene anvende anskaffelsesprisen ved opgørelse af foreningens formue efter lovens § 5, stk. 2.
B) Den kontante handelsværdi/valuarvurdering
En valuarvurdering er den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.
Handelsværdien defineres som det beløb, ejendommen vil kunne indbringe ved et salg mellem kyndige, ikke interesseforbundne parter på det åbne marked inden for en rimelig salgsperiode.
For at kunne foretage en valuarvurdering kræves det, at man har uddannelsen Diplom i Vurdering, har mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, er dækket af en ansvarsforsikring samt har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.
En valuarvurdering er efter en lovændring med ikrafttrædelse den 15. april 2024 gældende i 42 måneder, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b. Gyldighedsforlængelsen (fra tidligere 18 måneder) gælder også for valuarvurderinger udarbejdet inden lovens ikrafttrædelse.
En gyldighed på 42 måneder betyder, at foreningerne i praksis skal indhente en ny vurdering mindst hvert tredje år i forbindelse med regnskabsafslutningen. En forening kan også vælge at indhente en ny valuarvurdering oftere, fx hvert år eller hvert andet år. Indhentes en ny valuarvurdering, kan en ældre valuarvurdering ikke benyttes i andelsværdiberegningen, uanset om den er under 42 måneder gammel.
Den 1. juli 2020 trådte en ændring af andelsboligforeningsloven i kraft med en ny § 5, stk. 3. Andelsboligforeninger har mulighed for at fastholde en valuarvurdering på ubestemt tid, hvis vurderingen blev indhentet før 1. juli 2020. Valuarvurderingen måtte ikke være mere end 18 måneder gammel den 1. juli 2020. Valuarvurderingen kan fastholdes, selvom foreningen ikke har brugt den til værdiansættelse af andelene, hvis det er dokumenteret ved revisorerklæring/note i regnskabet, at den er indhentet inden 1. juli 2020.
Gælden opgøres til prioritetsgælden opgjort til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. For realkreditlån er der tale om kursværdien af obligationsrestgælden, og for indekslån er det kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.
C) Den offentlige ejendomsvurdering
Efter lovens § 5, stk. 2, litra c, kan ejendommen optages til den senest ansatte ejendomsværdi. Skattemyndighederne suspenderede udarbejdelsen af nye offentlige ejendomsvurderinger i 2012, og de fleste offentlige ejendomsvurderinger er derfor blot en kopi af 2012-vurderingerne. I 2021 vedtog Folketinget en ny ejendomsvurderingslov, som medførte, at der fremover ikke bliver udarbejdet nye offentlige ejendomsvurderinger for andelsboligforeninger. Den seneste offentlig ejendomsvurdering kan dog stadig bruges i andelsværdiberegningen.
Opgørelsen af gælden følger de samme principper som ved den kontante handelsværdi/valuarvurdering.
Andelsboligforeninger har i december 2023 modtaget en foreløbig offentlig vurdering af grundens værdi. Den foreløbige grundværdi kan ikke benyttes i andelsværdiberegningen i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, og det vil den grundværdien heller ikke kunne, når den er endelig - uagtet at den i mange tilfælde er højere end den offentlige ejendomsvurdering fra 2012.
D) Den offentlige ejendomsvurdering med nettoprisindeksering
Fra og med den 15. april 2024 kan andelsboligforeninger nettoprisindeksere den seneste offentlige ejendomsvurdering, typisk vurderingen fra 2012. Muligheden fremgår af en ny § 5, stk. 2, litra d i andelsboligforeningsloven.
Indekseringen sker efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.
Opgørelsen af gælden følger de samme principper som ved den kontante handelsværdi/valuarvurdering.
Andelskronen
De fire principper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen tillagt forbedringer og fratrukket den gæld, som foreningen måtte have. Derudover står der også i vedtægterne, hvordan foreningens formue skal fordeles i forhold til det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele.
Andelskronen er det tal, du ganger med dit indskud for at beregne din andelsværdi. Andelskronen beregnes således:
Andelskrone = (Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld) / Oprindelige indskud fra alle andelshavere
Generalforsamlingen fastsætter andelskronen inden for det loft, som andelsboligforeningsloven har fastsat. Det sker typisk samtidig med, at regnskab og budget godkendes af generalforsamlingen.
