Ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet
Det er ikke kun i andelsværdiberegningen, at ejendommens værdi skal opgøres; det skal den også i balancen i årsregnskabet. Der gælder forskellige regelsæt for opgørelse af ejendommens værdi i hhv. andelsværdiberegningen og i balancen. Det er andelsboligforeningsloven, der gælder, når andelsværdierne skal beregnes, men når vi taler værdiansættelse af foreningens ejendom i balancen i årsregnskabet, er det årsregnskabsloven, der gælder.
Årsregnskabsloven - kostpris eller dagsværdi
De metoder til værdiansættelse af foreningens ejendom i balancen, der fremgår af årsregnskabsloven, er enten kostpris eller dagsværdi.
Konkret vil kostprisen være det som ejendommen kostede ved stiftelsen, altså anskaffelsessummen. At bruge kostprisen har den fordel, at den ikke koster noget, da den ikke skal fornys hvert år.
Dagsværdien vil være den (dags)aktuelle værdi, det vil sige på dagen for regnskabets afslutning, der som udgangspunkt er fastsat af en valuar, og derfor altid vil give det mest retvisende billede.
Bruger foreningen kostpris i balancen, kan man altid vælge at overgå til dagsværdi, hvis foreningen fx har indhentet en valuarvurdering, da det betragtes som det mest retvisende. Men man kan ikke altid gå fra dagsværdi til kostpris.
Er foreningen i balancen overgået fra kostpris til dagsværdi, kan man efter årsregnskabsloven ikke uden videre gå tilbage til kostpris igen. Hvis foreningen ikke skal bruge en fornyet valuarvurdering i andelsværdiberegningen, fordi foreningen har valgt at fastholde en valuarvurdering i andelsværdiberegningen efter reglerne i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 3, har Erhvervsstyrelsen dog givet mulighed for at skifte princip til anskaffelsesværdien i balancen i årsrapporten. Der er ingen frist for, hvornår foreningen skal skifte princip, men det kan dog kun gøres én gang. Muligheden for at gå tilbage til kostpris kan også være relevant, hvis foreningen efter lovændringen den 15. april 2024 af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, gerne vil bruge en valuarvurdering i to eller tre år i træk i andelsværdiberegningen.
Ønsker foreningen ikke at skifte princip fra dagsværdi til kostpris, skal man heller ikke nødvendigvis indhente en ny valuarvurdering hvert år, men man kan ikke ukritisk bruge en valuarvurdering fra et tidligere år. Man skal vurdere, om der er sket ændringer i de væsentligste parametre, som indgår i værdiansættelsen. Det kan fx underbygges med et notat fra valuaren. Dagsværdien kan også fastlægges ved anvendelse af værdiansættelsesmodeller eller på baggrund af sammenlignelige handler.
Hvad I konkret gør, er dog noget I bør aftale med jeres revisor. Der er dog ikke noget til hinder for, at værdiansættelsen i balancen i årsregnskabet, er en anden end værdiansættelsen ift. fastsættelsen af andelskronen.
Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning fra 2021 slår i øvrigt fast, at den offentlige vurdering aldrig kan bruges til at værdiansætte ejendommen i årsrapporten, da den hverken er udtryk for kostpris eller dagsværdi.
Regnskabslæseren
Som regnskabslæser skal man være opmærksom på, hvordan ejendommen er værdiansat i årsrapporten, da det kan have væsentlig betydning for størrelsen af foreningens egenkapital, om ejendommen er værdiansat til kostpris eller til dagsværdi. Værdien i balancen er indregnet uafhængigt af ejendommens værdi i andelsværdiberegningen, så der kan være væsentlig forskel mellem ejendommens værdi under aktiverne i regnskabet og ejendommens værdi i andelsværdiberegningen.
Links