Renteswap

Hvad er renteswap?

Renteswap er en aftale, som en andelsboligforening indgår med en kreditforening eller bank, om at bytte rentevilkår. Foreningen har typisk et lån med variabel rente som ønskes ombyttet med en fast rente i fx 30 år.

Ved at bytte den variable rente ud med en fast rente, opnår foreningerne en fast terminsudgift, og de er dermed sikret mod rentestigninger, hvilket ofte er årsagen til, at foreningerne indgår en renteswap-aftale.

Det oprindelige variable lån bliver ved med at bestå - foreningen har altså udelukkende byttet rentevilkår med en anden part. Foreningen har således forpligtiget sig til at betale en fast rente, og den anden part, som foreningen har byttet rente med, skal betale den variable rente.

Eksempel:
Foreningen indgår en renteswap-aftale og forpligtiger sig til at betale en fast rente på 5% i 30 år. Et stykke tid efter, at foreningen har indgået renteswap-aftalen, falder markedsrenten til 4%. Foreningen skal fortsat betale 5% i rente, fordi de har forpligtiget sig til en fast rente. Foreningen betaler pga. rentefaldet en overrente på 1%. Den overrente, som foreningen betaler af gældens hovedstol, er udtryk for renteswappens negative markedsværdi. Var renten i stedet steget til 6%, ville renteswappen have en positiv markedsværdi.

Den negative markedsværdi afspejler således værdien af det rentefald, som foreningen som låntager er gået glip af ved at ombytte den variable rente til en fast rente. Dette medfører, at gælden på papiret er højere, når renten er lav, og mindre, når renten er høj.

Renteswappens svingende markedsværdi betyder reelt ikke noget, så længe foreningen ikke skal indfri lånet, dog svinger egenkapitalen i foreningen i takt med renten, og dermed svinger andelskronen. Andelskronen vil således være høj når renten er høj, og lav når renten er lav, hvilket har betydning ved salg af boliger i foreningen.

Fordele og ulemper ved renteswap

Fordele ved renteswap

• På tidspunktet for indgåelsen af renteswap-aftalen kunne foreningen få en lavere rente end ved at optage et realkreditlån med fast rente
• Foreningens terminsydelser er faste frem for variable.

Ulemper ved renteswap

• Renteswappen er inkonvertibel modsat fastforrentede obligationslån
• Andelsværdien i foreninger med renteswap er langt mere svingende end i foreninger uden renteswap, hvilket gør det administrativt tungt for bestyrelserne at varetage overdragelser i foreningen korrekt
• Risikoen for at bestyrelsen godkender prisen på en andel på et forkert grundlag er større i foreninger med renteswap.

Skal en renteswap indgå i opgørelsen af foreningens værdi?

Højesteret afsagde den 24. januar 2013 dom i en sag, hvor de tog bekræftende stilling til, at renteswappen skal opgøres på samme måde som foreningens prioritetsgæld og medtages til markedsværdi. Dette gælder dog kun, hvis foreningen anvender en valuarvurdering eller en offentlig vurdering som grundlag for andelsværdiberegningen.

Anvendes anskaffelsesprisen, skal renteswappen ikke medtages, selv om renteswappen betragtes som en integreret del af låneforholdet til realkreditinstituttet eller banken.

Uanset om grundlaget for andelsværdiberegningen ifølge andelsboligforeningsloven er en valuarvurdering, en offentlig vurdering eller anskaffelsesprisen, skal en renteswap altid fremgå af årsrapporten.

Det er for at sikre, at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens økonomi, som det er påkrævet efter årsregnskabsloven.

Tidspunktet for opgørelse af renteswappen

Der er ingen regler i andelsboligforeningsloven, som regulerer, hvornår en renteswap-aftale skal opgøres.

For at årsrapporten kan give et retvisende billede, er det dog fast praksis, at markedsværdien af en renteswapaftale opgøres og fremgår af årsrapporten pr. foreningens statusdag.

I noten eller bilaget, hvor andelsværdien beregnes, skal markedsværdien af renteswappen også fremgå, hvis andelsværdien opgøres ud fra valuarvurdering eller offentlig vurdering, jf. ovenfor.

Når renteswappen ændrer sig mellem to generalforsamlinger 

Hvis værdien af renteswappen ændrer sig væsentligt mellem to generalforsamlinger, og der er et forstående salg i foreningen, har højesteret slået fast, at der ved fastsættelsen af prisen for den enkelte andel skal tages hensyn til ændringen.

Højesteret har ikke defineret, hvornår en ændring er væsentlig, men har i den konkrete sag udtalt, at et udsving i renteswappens negative markedsværdi på 24% er væsentligt.

Får bestyrelsen forelagt en overdragelse til godkendelse, der ikke tager højde for, at den seneste opgørelse over renteswappens markedsværdi viser, at den negative værdi er steget i forhold til den opgørelse, der lå til grund for den seneste årsrapport, bør bestyrelsen IKKE godkende overdragelsen, før den har drøftet sagen med en fagmand.

Det bestyrelsen skal have hjælp til at tage stilling til er, om der er tale om en så væsentlig ændring af den regulerede egenkapital, at den lovlige maksimalpris, som blev godkendt på seneste generalforsamling, nu bliver for høj, og dermed bør reguleres ned, svarende til faldet i den regulerede egenkapital på grund af stigningen i renteswappens negative markedsværdi.

Godkender bestyrelsen en pris, der ligger over den maksimalpris, der er tilladt ifølge andelsboligforeningsloven, risikerer den et erstatningsansvar.

Det er tidspunktet for aftalens indgåelse, der er afgørende for, hvilken pris, der må tages for andelen.

Sker der først en stigning i renteswappens negative værdi efter overdragelsesaftalen er indgået, vil det ikke få indflydelse på den indgåede aftale.

Beskatning af renteswap

Værdien af en renteswap-aftale påvirker foreningens skattepligtige indkomst og skal anføres i foreningens selvangivelse.

En forening er skattepligtig, hvis den fx udlejer beboelses- eller erhvervslokaler i ejendommen. Foreningen er også skattepligtig, hvis fx fælleshuset, fællesvaskeriet eller parkeringsarealet/garagerne anvendes af andre end foreningens andelshavere mod betaling.

Foreningen er skattepligtig af det tab eller den gevinst, der opgøres som forskellen mellem renteswappens markedsværdi ved indkomstårets begyndelse og udløb.

ABF anbefaler

ABF anbefaler, at bestyrelserne er særligt opmærksomme på udsving af markedsværdien af renteswap-aftalerne, således at der ikke godkendes overdragelser, hvor den negative markedsværdi af renteswappen ikke er regnet med.

Får bestyrelsen i perioden mellem to generalforsamlinger tilsendt nye opgørelser, hvor markedsværdien ændres væsentligt i negativ retning, bør bestyrelserne ikke godkende overdragelser, før der er taget stilling til, om ændringen er så væsentlig, at andelsværdien skal nyopgøres under hensyn til den øgede negative værdi af renteswappen.