Fællesområder

Fælles udearealer

Vedligeholdelsespligt

Der er ingen generelle lovregler, der regulerer vedligeholdelsespligtens fordeling mellem andelshaver og foreningen. Foreningen skal derfor i vedtægterne fastsætte regler om vedligeholdelsespligten. Ofte er det andelshaveren, som har vedligeholdelsespligten på udearealer med individuel brugsret som fx haver, mens det er foreningen, som har vedligeholdelsespligten på fælles udearealer.

Det skal fremgå af vedtægterne eller af en særskilt boligaftale, hvis andelshaveren har vedligeholdelsen af hækken/hegnet ud mod fællesarealet. Gør det ikke det, så påhviler vedligeholdelsespligten foreningen.

Hvis det er foreningen, der har vedligeholdelsespligten, er det også foreningen, der betaler for vedligeholdelsen. Foreningen bør sørge for at hensætte et beløb i regnskabet til vedligeholdelse og eventuelt udarbejde en vedligeholdelsesplan, der omfatter fælles udearealer.

Højde på hegn, træer og buske

Træer og buske, der plantes som hegn i eller langs skellet på foreningens ejendom, skal overholde reglerne i hegnsloven.

Hegnsloven gælder ikke, hvis der opstår uoverensstemmelse mellem to andelshavere, fordi hegnsloven kun regulerer forholdet mellem to matrikelnumre. Det er derfor foreningens husorden, som er afgørende for, hvor høj hækken/hegnet må være, hvor ofte der skal males/klippes osv. Er dette ikke skrevet ind i foreningens vedtægter, er det op til de to andelshavere at nå til enighed.

Hegnsloven gælder ikke træer og buske på foreningens ejendom, som foreningen derfor i en husorden kan fastsætte regler for højden af. I særlige tilfælde kan der være begrænsninger som følge af almindelige naboretlige grundsætninger, som fastsætter en grænse for, hvor mange gener naboejendommen skal tåle i form af fx skyggegener.

Udformning af fællesarealer

Det er foreningen, der på en generalforsamling, træffer beslutning om udformningen af foreningens fællesarealer, herunder om etablering af grillområde, legeplads mv. Herudover skal der i nogle tilfælde ansøges om byggetilladelse hos kommunen.

 

Andelshavers udearealer

Må en andelshaver forandre udearealerne?

Andelshaveren kan søge om godkendelse til at forandre udearealerne hos bestyrelsen eller ved væsentlige forandringer hos generalforsamlingen.

Kan bestyrelsen/generalforsamlingen godkende forandringerne, kan andelshaveren sætte arbejdet i gang.

Nægter bestyrelsen at godkende en forandring indenfor de rammer, generalforsamlingen har opstillet for bestyrelsens arbejde, kræver det en saglig begrundelse.

Generalforsamlingen kan altid vælge at stemme mod en forandring, uanset begrundelsen.

Såvel bestyrelse som generalforsamling er underlagt lighedsgrundsætningen, og skal derfor behandle alle andelshavere ens. Det vil sige, at såfremt én andelshaver får lov til at lave en forandring, så må andre andelshavere kunne forvente at få en lignende forandring godkendt.

Misligholdelse af andelshavers vedligeholdelsespligt

Bestyrelsen kan hyre en havemand på andelshavers regning, hvis andelshaver har misligholdt sin vedligeholdelsespligt, og hvis foreningen har en vedtægtsbestemmelse, som foreskriver, at bestyrelsen kan lade de nødvendige vedligeholdelsesarbejder foretage for den pågældende andelshavers regning. Det kræver, at andelshaveren groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt i en sådan grad, at der er tale om vanrøgt, og med risiko for, at der kan ske skade på ejendommen, hvis vedligeholdelsen ikke foretages straks. Man kan altså ikke bruge denne regel, hvis der alene er tale om, at andelshaver ikke løbende foretager vedligeholdelse og at brugsretsområdet ser ”grimt” ud.

Bestemmelser af denne type rummer dog en række afgrænsnings- og bevisproblemer. Der må derfor fastlægges klare regler for, hvornår der er tale om vanrøgt, som kan retfærdiggøre, at foreningen fx hyrer en havemand på andelshaverens regning. Dette må i det enkelte tilfælde vurderes af en fagmand, som også på skrift bør klargøre, hvilke arbejder, der bør foretages.

Bestyrelsen skal altid først forsøge at få andelshaveren til at opfylde sine forpligtigelser, før bestyrelsen griber til ”tvangsvedligeholdelse".

Har foreningen ikke en bestemmelse, som giver bestyrelsen ret til at foretage vedligeholdelsesarbejder på andelshavers regning, vil det alligevel være muligt, hvis der er tale om meget grov misligholdelse/vanrøgt af haven. Det kræver imidlertid, at der sendes flere skriftlige påbud, så andelshaveren er varslet og har mulighed for selv at bringe forholdet i orden.

Det kan være problematisk for foreningen at inddrive omkostningerne til ”tvangsvedligeholdelse”. Det er dog muligt at modregne foreningens tilgodehavende i en fremtidig salgssum, når andelshaveren sælger sin bolig.

Eksklusion som følge af manglende vedligeholdelse

I teorien vil det være muligt at ekskludere en andelshaver som følge af manglende vedligeholdelse af udearealer, men i praksis vil situationen stort set aldrig opstå.

De tilfælde, hvor det kan komme på tale, er ved grov vanrøgt, hvor andelshaveren påviseligt har forårsaget skade, fx ved at give næring til skadedyr. Selv i så grove tilfælde er grundlaget for eksklusion dog tvivlsomt, fordi foreningen i stedet bør foretage de nødvendige vedligeholdelsesarbejder på andelshavers regning.

 

Opbevaring på fællesarealerne 

Det skal vedtages på en generalforsamling, hvis andelshavere skal have lov til at stille ting på foreningens fællesarealer. Alternativt skal bestyrelsen konkret have givet tilladelse til, at man kan stille ting på fællesarealerne.

Der må ikke stå ting på flugtveje, som fx på trappen i en opgang. Kontakt det lokale brandvæsen for at få at vide, om genstande af ikke brændbart materiale må stå i bunden af trappen.

Brud på retningslinjerne

Hvis en andelshaver alligevel stiller ting på fællesarealerne, kan man ikke umiddelbart bare smide genstandene ud. Der skal varsles, og genstandene skal opbevares i et stykke tid, før der er mulighed for udsmidning.

Fjerner andelshaveren ikke sine ting, skal bestyrelsen fremsende varslingsskrivelser, hvori det fremgår, at man vil gå til en advokat med henblik på at få vurderet muligheden for eksklusion. Bruger foreningen ABF’s standardvedtægter, er muligheden teoretisk set til stede for eksklusion. Jeres administrator eller advokat skal vurdere, hvorvidt overtrædelsen er tilstrækkelig til en eksklusion.

Står der ting på flugtvejene, kan det være svært at bevise, hvem der er ansvarlig. Det er derfor foreningens ansvar, og bestyrelsen skal skriftligt reagere, så flugtvejene bliver fri for ting.

 

Private fællesveje

Private fællesveje er private veje, som bruges af flere ejendomme og er åben for offentlig trafik. Vejen er ejet af de grundejere, som har skel ud til den pågældende vej. Grundejere med private fællesveje skal renholde fortov, rabatter og kørebane ud for deres ejendom til midten af kørebanen.

Ifølge loven om vintervedligeholdelse og renholdelse af veje, omfatter grundejernes renholdelsespligt at fjerne ukrudt, feje og fjerne affald, at renholde grøfter, rendestene og nedløbsriste mm. samt at beskære træer og hække, så de ikke generer forbipasserende. Om vinteren er det desuden grundejerens pligt at rydde sne og gruse/salte veje og fortove, herunder også at sørge for, at der er ryddet omkring brandhaner, alarmskabe og installationer til trafikregulering.

Grundejeren har det juridiske og økonomiske ansvar for vejen. Det betyder, at foreningen kan gøres erstatningspligtig for uheld på grund af utilstrækkelig vedligeholdelse eller snerydning.

Kommunen er vejmyndighed

Kommunen har som vejmyndighed ansvaret for at sikre, at vejene holdes i en ’god og forsvarlig stand’, så de er sikre færdselsarealer. Kommunen fører derfor løbende tilsyn med vejene, og hvis den tilsynsførende vurderer, at en vej er misligholdt, kan kommunen give påbud om istandsættelse. Hvis dette ikke efterkommes, har kommunen mulighed for at gennemføre arbejdet for ejernes regning.

Trafikregulerende foranstaltninger

Det er muligt at etablere vejbump, opsætte skilte med 'uvedkommende færdsel forbudt' og forbyde parkering på en privat fællesvej. Det kræver dog, at kommunen og det lokale politi giver deres godkendelse. Grundejerne skal selv afholde udgifterne.