Fremleje

Hvad er fremleje?

Fremleje er, når andelshaveren udlejer sin bolig i en begrænset periode til en person uden for foreningen. Denne person kaldes en fremlejetager. Aftalen om fremleje indgås mellem andelshaveren og fremlejetageren. Andelsboligforeningen er ikke part i aftalen.

Hvornår må man fremleje?

Der findes ikke regler i lovgivningen, der regulerer en andelshavers mulighed for at fremleje sin bolig. Det er derfor foreningens vedtægter, der er afgørende.

Ifølge ABF’s standardvedtægter § 11 kan en andelshaver fremleje, når andelshaver er fraværende af særlige grunde - såsom ved studieophold, ferieophold, institutionsanbringelse eller lignende.

Det er en betingelse, at andelshavers fravær er midlertidigt. Andelshaveren skal derfor have til hensigt at flytte tilbage i boligen efter fremlejeperioden er udløbet.

Bestyrelsen skal give tilladelse til fremlejen og skal have tilsendt en kopi af lejekontrakten. Ved gennemgang af kontrakten bør bestyrelsen sikre sig, at andelshaveren har gjort lejekontrakten tidsbegrænset. Tidsbegrænsningen skal svare til længden af den periode, som andelshaveren har fået tilladelse til at fremleje boligen.

Hvor lang tid må man fremleje?

Det afhænger af foreningens vedtægter. Typisk fastsætter vedtægterne en øvre grænse på ”maksimalt to år” eller ”normalt to år”. Sidstnævnte er tilfældet i standardvedtægterne, hvilket betyder, at der er mulighed for at fremleje i mere end de to år, så længe grundlaget for fremleje fortsat eksisterer.

Hvem er ansvarlig for indbetaling af boligafgift?

Det er fortsat andelshaver, som skal betale boligafgift til foreningen. Dette skyldes, at der ikke er en aftalerelation mellem fremlejetager og forening, men kun mellem andelshaver og forening. Det betyder også, at hvis foreningen ikke modtager betaling af boligafgift, så bliver andelshaveren og ikke fremlejetager rykket for beløbet.

Kan en fremlejetager overtage boligen efter endt aftale?

Almindeligvis kan en fremlejetager ikke overtage boligen, når lejeaftalen udløber. Fremlejetageren bliver altså ikke automatisk andelshaver. I mange foreninger fastsætter vedtægterne forskellige personer, som har fortrinsret til at få boligen tilbudt – typisk først familie, dernæst ventelister og først til sidst er der fri indstillingsret. Hvis en fremlejetager hverken er i familie med andelshaver eller er anført på en venteliste, vil han eller hun først kunne indstilles gennem den frie indstillingsret. Er der nogle på ventelisten, som ønsker at købe boligen, vil fremlejetager altså ikke kunne købe boligen. I sidste ende afhænger det dog af, hvordan foreningens vedtægter er formuleret.

Hvad skal en fremlejetager betale i husleje?

Den aftalte leje mellem andelshaver og fremlejetager skal følge lejelovgivningens regler. Lejen svarer altså ikke nødvendigvis til boligafgiften, men kan være både være højere og lavere. Hvis fremlejetager mener, at lejen er for høj, kan fremlejetager indbringe sagen for huslejenævnet, som vil kunne nedsætte lejen.

Foreningen er ikke part i lejeforholdet, og har ikke ansvaret for, om reglerne for lejens fastsættelse overholdes i en aftale mellem en andelshaver og en fremlejetager. Hvis bestyrelsen ved gennemsyn af lejekontrakten bliver opmærksom på, at der er aftalt en helt urimelig høj leje, kan foreningen anbefale andelshaveren at få forhåndsgodkendt lejen i huslejenævnet mod et gebyr. En sådan forhåndsgodkendelse af lejen er bindende, og andelshaver kan derfor på denne måde undgå, at lejen senere nedsættes af huslejenævnet.

Andelshavere bør være opmærksomme på, at der med den ny lejelov den 1. juli 2022 er ændret i reglerne for forudbetalt leje i fremlejeforhold. Andelshaver kan ved lejemålets indgåelse maksimalt kræve tre måneders forudbetalt leje. Den forudbetalte leje må dog ikke overstige fremlejetagerens opsigelsesvarsel, så hvis det er aftalt, at fremlejetageren kan opsige lejemålet med én måneds varsel, må den forudbetalte leje også kun svare til én måneds leje. Det vil typisk være tilfældet, hvis der er tale om udleje af et enkeltværelse i boligen.

Andelshaver kan fortsat kræve tre måneders leje i depositum, også ved fremleje af et enkeltværelse. Overskydende forudbetalt leje og depositum skal afregnes senest seks uger efter, at lejemålet er ophørt. Du kan som andelshaver risikere at få en bøde, hvis du ikke overholder fristen.

Fremleje påvirker foreningsarbejdet

Det er ikke nødvendigvis i foreningens interesse, at boligerne bebos af personer, der ikke er medlem af foreningen. Andelshavere, der ikke længere bor i foreningen, har ikke samme incitament til at deltage i foreningsarbejdet (fx deltage i generalforsamlinger, arbejdsweekender og lign.). I værste tilfælde risikerer foreningen at blive handlingslammet, fordi der måske ikke møder tilstrækkeligt mange andelshavere op på generalforsamlingen til at den kan være beslutningsdygtig.

Bestyrelsen bør altid sikre sig, at de har andelshaverens nye adresse i fremlejeperioden, da indkaldelser til generalforsamlinger mv. fortsat skal sendes til andelshaveren, da det fortsat er andelshaveren, der er medlem af foreningen.

Hæftelse over for foreningen

Selv om andelshaveren fremlejer sin bolig, er andelshaveren fortsat direkte ansvarlig over for andelsboligforeningen. Det skyldes, at det er andelshaveren, som er medlem af foreningen og ikke fremlejetageren.

Fremlejetageren er udelukkende lejer hos andelshaveren og har ingen direkte aftale med andelsboligforeningen. Det er derfor andelshaver (og ikke fremlejetager), som foreningen skal sende eventuelle påbud til, hvis fremlejetageren tilsidesætter foreningens husorden eller hvis betaling af boligafgift udebliver.